Erbrecht - Hinterlassen von Immobilien

Übergabeverträge

Auch die lebzeitige Übertragung ist ein Instrument des Erbrechts, da der verschenkte Gegenstand nicht mehr im künftigen Nachlass des Schenkers sein wird. Die übriggebliebenen Erben haben häufig das Nachsehen, wenn lebzeitig geschenkt wurde. Andererseits weiß der Beschenkte frühzeitig, dass er tatsächlich den Gegenstand, wie z.B. das vermietete Hausgrundstück erhält. Er wird sich über diese Rechtssicherheit freuen, was häufig motivierend wirkt. Ein weiterer Vorteil ist die Entlastung des Übergebers von im Alter stärker empfundenen Pflichten, z.B. mit der Verwaltung von Immobilien.

Die Gestaltung und Vorbereitung von Übergabeverträgen bzw. Überlassungsverträgen für Grundstücke ist daher ein wesentlicher Bestandteil unserer Arbeit in der erbrechtlichen Gestaltung. Dabei wird Vermögen von der älteren Generation auf die nachfolgende jüngere Generation übertragen. Die steuerliche Optimierung der Übertragung zu Lebzeiten mit der Einräumung des Nießbrauchs für den Übergeber und weitere Gestaltungsmöglichkeiten kann voll genutzt werden.

Wichtig ist jedoch, dass die Übertragung auch bei großem Vermögen ausgewogen ist und sowohl Pflichtteilsansprüche als auch Ausgleichungsprobleme zwischen den Kindern berücksichtigt und ausbalanciert. Nur so kann ein späterer teurer Erbrechtsstreit vermieden werden.

Ausgangspunkt ist die Wertermittlung der Immobilie, um das richtige Maß für die Übertragung zu finden und die steuerliche Belastung möglichst gering zu halten.

Soll Betriebsvermögen übertragen werden, sind weitere steuerliche Aspekte wie die Privilegierung von Betriebsvermögen im ErbStG in den Blick zu rücken, um die richtige Gestaltung zu finden.

Die Kapitalisierung des Nießbrauchs mit (feststehenden und jährlich aktualisierten) Faktoren, die das Bundesministerium der Finanzen herausgibt, kann durch uns errechnet werden. Steuerliche Vorteile und die tatsächlich anfallende Schenkungsteuer werden in Kooperation mit der Steuerkanzlei Haubner Schäfer & Partner ebenso errechnet, bevor die endgültige Ausarbeitung des Übergabevertrages beginnt.

 

Gesellschaftsverträge

Für die Gründung eines Familienpools, der unbestreitbare Vorteile für die Weitergabe von größeren Vermögen innerhalb der Familie bietet, ist es notwendig, eine Familiengesellschaft nach gesellschaftsrechtlichen Regeln zu gründen, in die das Vermögen der Senioren eingebracht werden kann. Die Kinder und Enkel werden an diesem Vermögen beteiligt, indem sie Gesellschaftsanteile erhalten. Die Übertragung von Gesellschaftsanteilen ist unbürokratischer möglich als die Übertragung eines Grundstücksanteils.

Die praktikabelste Gesellschaftsform ist die Familien-KG, die den Vorteil bietet, dass die persönliche Haftung nur bei dem Komplementär liegt, die Kommanditisten dagegen nicht persönlich haften. Demgegenüber laufen sie als Gesellschafter eher mit und prägen nicht die Entscheidungen.

Zu beachten sind die „drei E´s“, die durchaus unterschiedlich zugewiesen werden können:

Eigentum                     = Gesellschaftsanteil

Erträge                         = Verteilung der Entnahmen

Entscheidung              = Geschäftsführung

Beispiel:

Vater Gutherr hat mehrere bebaute Grundstücke, die sehr unterschiedlich sind, Wert insgesamt ca. 3,0 Mio. Euro; es ist eine Ehefrau K und drei Kinder A, B und C vorhanden, die unterschiedliche Fähigkeiten haben. Der Vater weiß nicht, wie das Vermögen verteilt werden soll.

Vorschlag:

1.     Gründung der Gutherr-KG

2.     Einbringung des Grundbesitzes in die Gutherr-KG durch den Vater      (noch 100 %)

3.     Beteiligung von Ehefrau K durch Schenkung von Gesellschaftsanteilen           (z.B. 20 %)

4.     Beteiligung der Kinder A, B, C zu jeweils gleichen Anteilen durch Vater           (je 20 %)

Zwischenergebnis Eigentum:       Vater und die Gesellschafter K, A, B C haben jeweils 20 %

Bestimmung der Entnahmen:        Vater behält sich den Nießbrauch vor, d.h. er darf 100 % entnehmen

Bestimmung der Entscheidungen:            Die Geschäftsführung bleibt voll beim Vater            (100 %), bis die Ehefrau oder eines der Kinder in der Lage ist, die Geschäfte der Gesellschaft (Immobilienverwaltung / Immobilienverwertung) zu führen; eine Übergangsphase (gemeinsame GF) kann eingebaut werden.

Veränderungen in der KG werden durch den Beschluss der Gesellschafterversammlung herbeigeführt.

Die Ausarbeitung von Gesellschaftsverträgen wird in enger Zusammenarbeit mit der Steuerkanzlei Haubner Schäfer & Partner entwickelt und mit allen Beteiligten mehrfach erörtert, bevor die Gründungsphase beginnt. Auch können derartige Gestaltungen in Kooperation mit dem eigenen Steuerberater der Mandantschaft ausgearbeitet werden.

 

Grundstückskaufverträge

Wollen Sie ein Grundstück kaufen oder verkaufen, bieten wir die Überprüfung und Vorbereitung des Kaufvertrags an.

 

Der Kaufvertrag ist eine gegenseitige Vereinbarung, durch den sich der Verkäufer verpflichtet, den Verkaufsgegenstand dem Käufer zu übereignen, und der Käufer sich verpflichtet, einen bestimmten Preis dafür zu bezahlen. Gegenstand eines Kaufvertrages kann eine bewegliche Sache, eine unbewegliche Sache (Immobilie), oder ein Tier sein. Außerdem können auch Rechte (ein Patent, eine Erbschaft, eine Beteiligung) oder Sach- oder Rechtsgesamtheiten (Unternehmen) verkauft werden.

Wichtige Aspekte bei einem Kauf sind zu beachten, vor allem:

-        Wer kauft was von wem?

-        Wie hoch ist der Kaufpreis?

-        Wann und an wen soll er gezahlt werden?

-        Sollen Verbindlichkeiten übernommen werden?

-        Wann gehen Besitz, Nutzen und Lasten über?

-        Welche Sicherungsrechte müssen eingebaut werden?

-        Ist eine Finanzierung notwendig?

Wurde das Grundstück privat oder betrieblich erworben und kann es nicht wie geplant bebaut /genutzt /vermietet werden, ist es häufig zu spät. Daher sollte rechtzeitig an alles gedacht werden, alle Eventualitäten berücksichtigt und soweit irgend möglich, vorher den Vertragstext für den Kauf daran angepasst werden.

 

Miet- und Pachtverträge

Bei folgenden Fragen, die mit der Immobilie verbunden sind, finden Sie bei uns ebenfalls Rat:

-        Überprüfung und Erstellung von Miet- und Pachtverträgen

-        Berechnung und Durchsetzung von Mieterhöhung

-        Kündigung- und Räumungsverfahren

-        Beendigung von Mietverhältnissen

-        WEG-Auseinandersetzungen

Bei diesen Themen arbeiten wir mit kooperierenden Anwälten eng zusammen.

 

Nießbrauch, Wohnungsrecht, Altenteil

Nießbrauch ist ein Nutzungsrecht an einer Sache (= Fruchtziehung). Inhalt des Rechts ist die unentgeltliche, teilentgeltliche oder entgeltliche Nutzung der Immobilie unter Ausschluss des Eigentümers.

Der Nießbrauch wird begründet durch eine notarielle Erklärung des Eigentümers, aber auch durch eine Anordnung im Testament. Das Recht ist nicht übertragbar und erlischt mit dem Tod des Nießbrauchers. Der Nießbrauch kann sich auf ein ganzes Haus oder einen Teil (Quotennießbrauch) beziehen und ist unabhängig von der Nutzung durch den Berechtigten. Daher kann ein Nießbraucher z.B. im Alter in wärmere Gegenden wie nach Mallorca ziehen, die Wohnung vermieten und die Erträge für sich verwenden.

Auch mit einem Wohnungsrecht kann der Berechtigte eine Wohnung unter Ausschluss des Eigentümers lebenslang nutzen. Hier werden nur einzeln bestimmte Räume oder eine Wohnung zur Nutzung überlassen. Das Wohnungsrecht unterscheidet sich vom Nießbrauch aber vor allem dadurch, dass das Wohnungsrecht faktisch erlischt, wenn der Berechtigte selbst nicht mehr in der Wohnung wohnt, so dass der Eigentümer die Wohnung dann wieder vermieten kann. Daher ist das Wohnungsrecht oftmals mit mehr Nachteilen behaftet als das Nießbrauchsrecht.

Über diese Instrumente kann zu Lebzeiten der Vermögensübergang geregelt werden, ohne sich seinen Erben auszuliefern. Man übergibt z.B. Grundbesitz oder auch sonstiges Vermögen „im Wege der vorweggenommenen Erbfolge" und unter Vorbehalt des Nießbrauchs. Wenn der Erbe mittels Rückholrechten verpflichtet wird, das übergebene Vermögen ohne Zustimmung des Übergebers nicht zu verkaufen oder zu verschenken, und die Belastungen wie bisher selbst trägt, bleibt eigentlich alles beim Alten. Erst wenn der Übergeber stirbt, gehört dem Erben das übergebene Vermögen ohne jede Einschränkung, und zwar ohne Testamentseröffnung und Erbschein. Man kann den Nießbrauch auch für beide Elternteile vorbehalten. Dann hat der Erbe erst mit dem Tode des letzten Elternteils etwas von der Erbschaft.

Der Nießbrauch hilft aber auch Erbschaftsteuer zu sparen. Wird das Vermögen zunächst an den Ehegatten und erst im zweiten Erbfall den Kindern vererbt, muss zweimal Erbschaftsteuer gezahlt werden. Vererbt man sofort auf die Kinder und vermacht dabei dem Ehegatten den Nießbrauch, fällt die Steuer deutlich niedriger aus.

Ein weiteres Gestaltungsinstrument ist der Vorbehalt des Altenteils bzw. von Wart und Pflege. Auch dieses vertraglich vereinbarte Recht wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und sichert so über die Immobilie die Ansprüche des Übergebers.

Die Übergabeverträge mit den beschriebenen Inhalten arbeiten wir für Sie sorgfältig und an Ihre individuellen Bedürfnisse angepasst aus.

 

Grundbuchrecht

Für den Rechtsverkehr ist es wichtig, die wesentlichen Rechtsverhältnisse eines Grundstücks zuverlässig und verbindlich festzuhalten. Diesem Zweck dient das Grundbuch. Das Grundbuch ist ein bei den Amtsgerichten geführtes Register für die Grundstücke eines Gemeindebezirks. Das Grundbuch eines Gemeindebezirks kann fortgeführt werden, auch wenn die Gemeinde eingemeindet ist. Das einzelne Grundbuch wird daher vielfach noch für den Bereich einer längst eingemeindeten Gemeinde geführt.

Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zu Belastungen eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch erforderlich. Bei der Übertragung des Eigentums an einem Grundstück ist zunächst die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer in notarieller Form (Auflassung) erforderlich. Das Eigentum geht erst mit der Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch über.

Auch eine Hypothek oder Grundschuld muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden, damit das Grundstück als Sicherheit haftet.

Das Grundbuch besteht aus den Abteilungen

- Bestandsverzeichnis:   Lage und Größe sowie  Bebauungsart

- Abteilung I:                  Eigentümer

- Abteilung II:                 Rechte Dritter und Belastungen öffentlich-rechtlicher Art

- Abteilung III:                Hypotheken und Grundschulden, Vermerke über Zwangsversteigerung

Es wird unterstellt, dass die Eintragungen im Grundbuch richtig sind (öffentlicher Glaube des Grundbuchs), so dass unrichtige Eintragungen schnellstens durch Antrag des Eigentümers korrigiert werden sollten.

 

Grundstücksbewertung

Bei der Vorbereitung von Übergabeverträgen,  Testamentsentwürfen oder Gesellschaftsverträgen ist die Bewertung von Grundstücken ein wichtiger Aspekt: 

- erbrechtliche Ansprüche auf Pflichtteil und Ausgleichung richten sich nach dem Verkehrswert eines Grundstücks

- der Wert von Gesellschaftsanteilen bei der Gründung einer Familien-Gesellschaft ist für die weiteren Schenkungen zu ermitteln

- der steuerliche gemeine Wert nach dem Bewertungsgesetz ist Grundlage für die Höhe der Steuerbelastung bei Schenkungen; hier lohnt oft ein Vergleich zwischen Verkehrswert und Steuerwert.

Auf der Basis eines Sachverständigengutachtens zum Verkehrswert (Marktwert) lässt sich vielfach die vom Finanzamt festgesetzte Steuerbelastung reduzieren oder auch eine Erbstreitigkeit beilegen. Ebenso ist es zur Vermeidung von späteren Erbstreitigkeiten oft ratsam, vor einer lebzeitigen Übergabe ein Gutachten einzuholen, um den bei Schenkung vorhandenen Verkehrswert zu dokumentieren.