Anwalt Mietrecht
München —
für Mieter und Vermieter

Коли вам потрібен адвокат з питань оренди нерухомості в Мюнхені?

Орендне право в Мюнхені має свої особливості. На відміну від багатьох середніх німецьких міст, житло тут дефіцитне, дороге та політично заряджене — і саме тому конфлікти з питань оренди так часто потрапляють до Мюнхенського районного суду, як це навряд чи можна побачити в будь-якому іншому німецькому місті. Орендарі борються за збереження квартири, орендна плата за яку вже не зустрічається на вільному ринку. Орендодавці хочуть користуватися майном, яке вони придбали двадцять років тому. Обидві сторони мають вагомі підстави — і обидві сторони, якщо конфлікт загострюється, потребують юридичної консультації від фахівця, який розуміє їхню позицію.

У KLAMERT & PARTNER ми свідомо надаємо консультації обом сторонам — не в одній і тій самій справі, але в одній і тій самій галузі права. Ця подвійна перспектива є практичною перевагою в орендному праві Мюнхена: той, хто виступає в суді як адвокат орендаря, знає, якими аргументами користується сторона орендодавця. Той, хто консультує орендодавців, знає заперечення, які зазвичай висувають адвокати орендарів. На мюнхенському ринку житла з обмеженням орендної плати, граничним рівнем орендної плати, статутами про збереження та захистом середовища проживання така обізнаність з обома сторонами є особливо корисною — схеми аргументації залишаються незмінними протягом десятиліть, а вирішальне значення має їх застосування в конкретному випадку.

Типові питання, з якими до нас звертаються клієнти:

• Орендарка: Сьогодні надійшло повідомлення про розірвання договору через власні потреби з 31 грудня — чи є воно взагалі чинним?
• Орендодавець: Мій орендар не платить орендну плату вже два місяці — коли я можу розірвати договір без попередження?
• Орендар: На зовнішній стіні вже три місяці з’явилася цвіль, а орендодавець не реагує — на скільки я можу зменшити орендну плату?
• Орендодавець: Я планую підвищити орендну плату відповідно до орендного індексу — який офіційний термін для цього встановлено?
• Орендар: У договорі є пункт про косметичний ремонт, виконання якого вимагає орендодавець під час виселення — чи зобов’язаний я це робити?
• Орендодавець: Орендар незаконно перездавав житло в суборенду — чи можу я одночасно вимагати відшкодування збитків і розірвати договір?
• WEG: In der Eigentümerversammlung wurde mehrheitlich eine teure Sanierung beschlossen — kann ich anfechten?

Орендне право для орендарів — ваші права в Мюнхені

Орендарі в Мюнхені опинилися на ринку, що зазнає структурного тиску: з огляду на те, що середня орендна ставка значно перевищує середній рівень орендної плати, а на кожну більш-менш доступну квартиру існують черги, питання про те, чи вдасться зберегти поточну квартиру, часто важить важче за все інше. Як адвокати з питань орендного права в Мюнхені, ми представляємо інтереси орендарів саме в тих ситуаціях, які найчастіше трапляються в місті.

Обмеження зростання орендної плати та Мюнхенський індекс орендної плати

Мюнхен — це регіон із напруженою ситуацією на ринку житла: обмеження на підвищення орендної плати згідно зі статтями 556d та наступними Цивільного кодексу Німеччини (BGB) діє з 2015 року і неодноразово продовжувалося. Щодо новоукладених договорів оренди діє таке правило: орендна плата не може перевищувати звичайну для даної місцевості орендну плату більш ніж на десять відсотків. Орендарка, яка вважає, що платить занадто багато, може подати кваліфіковану скаргу відповідно до § 556g абз. 2 Цивільного кодексу Німеччини (BGB) — після чого надміру сплачена сума має бути повернена. Орієнтиром для розрахунку є Мюнхенський індекс орендної плати, який публікується Мюнхенською міською радою.

Розірвання договору оренди для власних потреб — формальні перешкоди

З точки зору орендарів, повідомлення про розірвання договору оренди через власні потреби в Мюнхені надходять до нас майже щотижня. Більшість таких повідомлень формально не є настільки бездоганними, як вважають їхні одержувачі у першій миті, коли вони переживають шок. Ми перевіряємо: конкретне ім'я особи, для якої існує власна потреба (§ 573 абз. 2 № 2 Цивільного кодексу Німеччини), обґрунтування потреби, належний строк попередження про розірвання договору відповідно до § 573c Цивільного кодексу Німеччини (від трьох до дев'яти місяців залежно від терміну оренди), можливість застосування положень про виняткові випадки згідно зі ст. 574 Цивільного кодексу Німеччини (особливо для літніх орендарів, орендарів із хронічними захворюваннями, орендарів, які, як доведено, не можуть знайти аналогічне житло в Мюнхені).

Зниження орендної плати у разі виявлення недоліків

Пліснява, несправність опалення, шум із квартири поверхом вище, несправні вікна — у разі кожного з цих недоліків орендна плата може бути зменшена відповідно до § 536 Цивільного кодексу Німеччини (BGB), якщо орендодавець знає про недолік і не усуває його протягом розумного строку. Розмір зменшення орендної плати залежить від ступеня порушення комфорту проживання — ми визначаємо його на основі загальноприйнятих таблиць зменшення орендної плати. Важливо: про недоліки необхідно повідомляти в письмовій формі, бажано з фотографіями та зазначенням терміну.

Косметичний ремонт та виселення

Згідно з судовою практикою Федерального верховного суду (BGH) останніх двадцяти років, положення про косметичний ремонт у договорах оренди в багатьох варіантах є недійсними. Якщо орендаря при виселенні просять пофарбувати стіни, полакувати двері або здати квартиру «чистою», йому слід перевірити договір оренди. У районному суді Мюнхена ми регулярно бачимо договори оренди 1990-х і 2000-х років із положеннями, які за сучасною судовою практикою є недійсними, — та орендарів, які десятиліттями виконували обов’язки, які на них взагалі не поширюються.

Прохання про підвищення орендної плати

Згідно зі статтею 558 Цивільного кодексу Німеччини (BGB), орендодавці мають право підвищувати орендну плату за чинними договорами — до рівня, що відповідає місцевим ринковим ставкам, і не більше ніж на 20 відсотків протягом трьох років (у Мюнхені обмеження становить навіть 15 відсотків). Вимога про підвищення орендної плати повинна бути подана в письмовій формі, обґрунтована (зазвичай за допомогою орендного індексу, порівняльних квартир або експертного висновку) та надавати двомісячний термін для надання згоди. Ми перевіряємо вимоги про підвищення орендної плати з формальної та матеріальної точок зору — значна частина підвищень, які ми перевірили, була, принаймні частково, нереалізованою.

Орендне право для орендодавців — як захистити свої інтереси

Орендодавці в Мюнхені поділяються на дві групи: приватні власники, які часто мають одну або дві квартири, отримані у спадок або придбані з метою забезпечення на старість, та невеликі інституційні орендодавці. Обидві групи стикаються з однією й тією ж основною проблемою: німецьке орендне право розроблено з урахуванням інтересів орендарів, а в Мюнхені до цього додається судова практика, яка в багатьох випадках підсилює цю тенденцію. Той, хто хоче діяти як орендодавець впевнено, не повинен імпровізувати в юридичних питаннях.

Права орендодавця у разі прострочення платежу

Якщо орендар прострочує сплату орендної плати за два місяці поспіль повністю або на значну частину, договір може бути розірваний без попереднього повідомлення (§ 543 ч. 2 п. 3 Цивільного кодексу Німеччини). Те саме стосується прострочення сплати двох місячних орендних платежів у період, що перевищує два місяці. Ми оформлюємо розірвання договору у відповідній формі, а також, як альтернативу, звичайне розірвання договору — згідно зі ст. 569 ч. 3 п. 2 Цивільного кодексу Німеччини (BGB), його неможливо «виправити» шляхом доплати. Практична порада: після вручення позову про виселення багато орендарів несподівано здійснюють доплату. Це може мати виправний ефект щодо розірвання договору без попередження, але не щодо звичайного розірвання договору як альтернативи.

Виселення з метою власного користування, оформлене за всіма формальними вимогами

З боку орендодавця діє таке правило: повідомлення про розірвання договору через власні потреби має бути обґрунтованим за змістом та правильним за формою. Ми складаємо повідомлення про розірвання договору оренди з метою власного користування із зазначенням конкретної особи, докладним обґрунтуванням потреби (розмір квартири, особиста життєва ситуація, заплановане використання) та з урахуванням строків попередження про розірвання договору. Фальшиве повідомлення про розірвання договору оренди з метою власного користування може спричинити позови орендаря про відшкодування збитків на п'ятизначну суму — багато приватних орендодавців у Мюнхені недооцінюють цей ризик у контексті орендного права.

Організація підвищення орендної плати з дотриманням вимог законодавства

Ми складаємо запити на підвищення орендної плати таким чином, щоб вони були обґрунтованими за змістом і не піддавалися критиці з формальної точки зору: посилання на орендний індекс або три аналогічні квартири, чіткий розрахунок, термін для надання згоди, вказівка на право на дострокове розірвання договору. У разі великих житлових фондів ми поєднуємо підвищення орендної плати з розподілом витрат на модернізацію відповідно до § 559 Цивільного кодексу Німеччини (BGB) — і тут також високі формальні вимоги щодо попереднього повідомлення, розрахунку та періоду розподілу витрат.

Внесок на модернізацію та реконструкцію

Вісім відсотків витрат на модернізацію можна щорічно включати до орендної плати, але не більше ніж до трьох євро за квадратний метр протягом шести років. У разі енергоефективної реконструкції ми перевіряємо положення про виняткові випадки, передбачені § 559 абз. 4 Цивільного кодексу Німеччини (BGB) — це стає актуальним для клієнтів із низьким рівнем доходу і нерідко призводить до того, що стягнення витрат на модернізацію, принаймні тимчасово, неможливе. У орендному праві Мюнхена з його високими орендними ставками та політичним тиском на модернізацію це детальне питання часто є вирішальним.

Перевірка та складання договору оренди

Найчастішою причиною звернення до нас з боку орендодавців є не гострий конфлікт, а профілактика: потрібно скласти новий договір оренди, перевірити чинний або передбачити в ньому право на дострокове розірвання. Ми розробляємо договори оренди з положеннями про обмеження розміру орендної плати, домовленостями про диференційовану орендну плату, умовами щодо орендної застави та чіткими положеннями про косметичний ремонт, які відповідають поточній судовій практиці Федерального верховного суду Німеччини. Той, хто перевіряє договір перед його підписанням, у більшості випадків згодом має значно сильнішу позицію.

Розірвання договору оренди — власні потреби, порушення умов договору, письмова форма

У мюнхенському орендному праві розірвання договорів оренди є найпоширенішою причиною звернення до адвокатів — як з боку орендарів, так і з боку орендодавців. Правова система є чіткою, натомість практика — складною. Ми перевіряємо повідомлення про розірвання договору в чотирьох етапах: дотримання письмової форми згідно зі ст. 568 ч. 1 Цивільного кодексу Німеччини (BGB), повноваження на представництво, істотна підстава для розірвання, дотримання строків попередження.

Порядне розірвання договору оренди з боку орендодавця

Для звичайного розірвання договору оренди орендодавцем необхідна наявність обґрунтованого інтересу (§ 573 Цивільного кодексу Німеччини). Найпоширенішими підставами є власні потреби, винне порушення договору з боку орендаря та розірвання з метою використання майна (якщо продовження оренди завдає орендодавцю істотних економічних збитків). У разі оренди житлових приміщень без наявності обґрунтованого інтересу звичайне розірвання договору просто неможливе — це є вирішальною відмінністю від законодавства про оренду комерційних приміщень.

Розрив договору без попередження

Розірвання договору без дотримання строку попередження відповідно до § 543 Цивільного кодексу Німеччини (BGB) можливе у разі прострочення платежів, використання об’єкта оренди з порушенням умов договору (шум, незаконна суборенда, використання не за призначенням), образ або погроз, а також у разі значної загрози для об’єкта оренди. На практиці це майже завжди поєднується з звичайним розірванням договору — якщо суд не визнає розірвання без попередження, то принаймні має набрати чинності припинення договору на наступну дату звичайного розірвання.

Захист від звільнення та соціальна клаузула

Навіть у разі дійсного розірвання договору орендар може подати заперечення відповідно до § 574 Цивільного кодексу Німеччини (BGB), якщо припинення орендних відносин спричинить для нього, його сім’ї або іншого члена домогосподарства тяжкі наслідки, які не можна виправдати навіть з урахуванням законних інтересів орендодавця. У мюнхенському орендному праві це положення про випадки крайньої скрути застосовується на практиці частіше, ніж в інших регіонах — сама ситуація на ринку житла може бути підставою для визнання крайньої скрути, особливо для літніх орендарів, які проживають у помешканні тривалий час.

Терміни попередження про звільнення

Стандартні строки попередження про розірвання договору для орендодавця визначаються згідно зі статтею 573c Цивільного кодексу Німеччини (BGB): три місяці — при строку оренди від трьох до п’яти років, шість місяців — при строку від шести до восьми років, дев’ять місяців — при строку оренди від восьми років. Для орендаря, незалежно від терміну оренди, застосовується тримісячний строк. Важливо: строк починається з моменту отримання повідомлення про розірвання договору — а «отримання» означає: фактичне отримання в руки або знаходження в поштовій скриньці. Затримка з доставкою переносить дату припинення договору на повний місяць.

Зниження орендної плати та права щодо усунення недоліків

Зниження орендної плати відповідно до § 536 Цивільного кодексу Німеччини (BGB) відбувається автоматично — подавати відповідну заяву не потрібно. Якщо у орендаря виявлено недолік, який істотно обмежує придатність квартири для проживання, він з цього моменту більше не зобов’язаний сплачувати повну орендну плату. На практиці все складніше: про дефект має бути повідомлено орендодавця, орендодавець повинен мати термін для його усунення, а розмір зменшення орендної плати має бути обґрунтованим — що в разі спору майже завжди стає питанням доказування.

Типові недоліки та відсотки їхнього зниження

Відмова опалення взимку (зниження орендної плати на 50–100 % залежно від ступеня тяжкості), цвіль у спальні (10–30 %), негерметичні вікна (5–15 %), постійний шум із сусідньої квартири (10–25 %), пошкодження від води (залежно від масштабів). Загальноприйняті таблиці зменшення орендної плати дають орієнтовні значення, але вирішальне значення в кожному конкретному випадку має експертна оцінка або рішення суду. Ми проводимо реалістичну оцінку, оскільки занадто велике зменшення орендної плати створює ризик дострокового розірвання договору через прострочення платежів.

Повідомлення про недоліки — форма та строк

Повідомлення про недоліки слід надсилати в письмовій формі — електронного листа з підтвердженням отримання достатньо, але рекомендований лист є надійнішим. Зміст: опис недоліку, дата виявлення, за необхідності — фотографії, встановлення терміну для усунення недоліку (зазвичай 14 днів, у разі виходу з ладу опалення взимку — 24–48 годин), застереження щодо зменшення орендної плати та самостійного усунення недоліку. Хто зменшує орендну плату без попереднього повідомлення, ризикує розірванням договору.

Виконання замість

Якщо орендодавець, незважаючи на повідомлення, не усуне недолік у розумний строк, орендар може самостійно усунути недолік та вимагати від орендодавця відшкодування витрат (§ 536a ч. 2 Цивільного кодексу Німеччини). Ми рекомендуємо вживати заходів щодо усунення недоліків лише після встановлення чіткого строку та документального оформлення — без належної підготовки орендодавець може відмовити у відшкодуванні витрат. У сфері орендного права Мюнхена ми спостерігаємо це, насамперед, у випадках з опаленням, пошкодженнями від води та несправностями ліфтів.

Позов про виселення в районному суді Мюнхена

Позови про виселення в районному суді Мюнхена є кінцевою стадією неврегульованих конфліктів щодо оренди. Обом сторонам тут необхідне представництво адвоката — орендареві, оскільки рішення про виселення передбачає строк виселення та загрозу примусового виконання, а орендодавцю — тому що процесуальна помилка може відтермінувати виселення на кілька місяців.

Процедура розгляду позову про виселення

Подання позову до районного суду Мюнхена (має предметну юрисдикцію щодо позовів про виселення незалежно від суми спору), вручення позову орендарю, подання заперечення проти позову протягом двох тижнів, попереднє засідання або попереднє письмове провадження, основне судове засідання, винесення рішення. У разі прострочення платежу позов може бути виправлений шляхом сплати заборгованості протягом пільгового терміну (два місяці з моменту порушення судової справи), однак у разі допоміжного звичайного розірвання договору таке виправлення не діє.

Термін виселення та примусове виконання

Після набрання законної сили рішенням про виселення суд може надати строк для виселення (§ 721 ЦПК) — зазвичай від трьох до шести місяців, а в Мюнхені у випадках особливих обставин — і довше. Лише після закінчення цього терміну орендодавець доручає судовому виконавцю провести примусове виселення. Так звана «берлінська модель» — виселення з арештом меблів для погашення боргу — у Мюнхені майже не застосовується; більш поширеним є звичайне примусове виселення.

Захист у справі про виселення (з боку орендаря)

З точки зору орендаря ми перевіряємо: дотримання письмової форми повідомлення про розірвання договору, повноваження на представництво, обґрунтованість підстави для розірвання, наявність відстрочки у разі прострочення платежу, застосування положень про виняткові обставини згідно зі ст. 574 Цивільного кодексу Німеччини, а також прийнятність альтернативного житла в Мюнхені. Для літніх орендарів з тривалим терміном оренди та обмеженими фізичними можливостями часто вдається домогтися розстрочки платежів або продовження терміну виселення, що значно відтерміновує дату виселення.

Законодавство про кондомініуми та право власності на квартиру

Закон про власність на квартири (WEG) тісно пов’язаний із орендним правом Мюнхена, але з юридичної точки зору є окремою галуззю. Той, хто володіє квартирою у Мюнхені, має справу з товариством власників, управителем та щорічними зборами власників — і регулярно стикається там із конфліктами щодо рішень про реконструкцію, комунальних платежів, прав на окреме користування або будівельних змін.

Оскарження рішення

Рішення зборів власників можна оскаржити протягом місяця після проведення зборів (§ 45 Закону про володіння нерухомістю (WEG)). Найпоширеніші підстави: надто високі спеціальні внески, рішення про реконструкцію без достатніх підстав, затвердження будівельних змін, винагорода управителя. Ми перевіряємо протоколи, запрошення та рішення і подаємо позов про оскарження до окружного суду Мюнхена, який є центральним органом, відповідальним за справи, пов'язані з WEG у Мюнхені.

Комунальні платежі та спеціальні внески

Власник, який не сплачує комунальні внески, ризикує, відповідно до § 18 Закону про житлові кооперативи (WEG), отримати позов про відшкодування збитків від співвласників, а в крайньому випадку — втратити право власності на квартиру. Ми представляємо інтереси власників, яким висувають вимоги щодо сплати комунальних внесків, перевіряємо законність прийнятих рішень та домовляємося про розстрочку або зменшення суми заборгованості — а також, з іншого боку, інтереси управлінських компаній або співвласників, які прагнуть стягнути прострочені суми.

Будівельні зміни та права на спеціальне користування

Будівельні зміни у спільній власності (маркізи, кондиціонери, переобладнання дверей та вікон, засклення балконів) у Мюнхені майже завжди вимагають ухвалення рішення на зборах власників. Ми надаємо консультації щодо правильного ухвалення рішень та представляємо інтереси у спорах щодо зобов’язань з демонтажу.

Як працює ваш адвокат з питань оренди в Мюнхені — чотири кроки

1. Безкоштовна попередня оцінка протягом 24 годин

Ви описуєте нам обставини справи — через контактну форму, по телефону або особисто за адресою Pettenkoferstraße 37. Ми зв’яжемося з вами протягом одного робочого дня з попередньою оцінкою ситуації: які вимоги мають підстави для задоволення, які терміни діють, чи доцільно з економічної точки зору звертатися до суду. На цьому етапі для вас не виникає жодних витрат — безкоштовна первинна оцінка є нашою стандартною послугою в сфері орендного права в Мюнхені перед укладенням договору про надання юридичних послуг.

2. Стратегія та позасудові переговори

Після отримання доручення ми перевіряємо договір оренди, листи про розірвання договору, нагадування про заборгованість, повідомлення про недоліки та свідчення свідків. Ми розробляємо конкретну стратегію: для орендарів це часто відстрочка платежу з домовленістю про розстрочку або оскарження на підставі скрутного становища, для орендодавців — формальне посилення умов розірвання договору або одночасне подання позову про розірвання договору в порядку загального судочинства. Більшість справ з оренди, якими ми займаємося, вирішуються в позасудовому порядку — лист від адвоката часто змінює динаміку переговорів.

3. Позов до районного суду Мюнхена

Якщо досягти згоди не вдається, ми подаємо позов до районного суду Мюнхена за адресою: Pacellistraße 5, 80333 Мюнхен — саме цей суд розглядає більшість спорів щодо житлових питань у місті. Ми добре знаємо окремі відділи та їхній стиль ведення переговорів. У сфері орендного права сторона, що програла справу, несе витрати обох сторін — на відміну від трудового права. Ми відкрито обговорюємо розподіл витрат перед подачею позову, щоб ви могли усвідомлено прийняти на себе ризик витрат.

4. Розгляд справи, винесення рішення та виконання рішення

Багато судових справ щодо оренди завершуються укладенням угоди — термін виселення в обмін на відмову від вимог, зменшення орендної плати в обмін на усунення недоліків, підвищення орендної плати в зменшеному розмірі з негайним набранням чинності. Якщо ж виноситься судове рішення, ми забезпечуємо його виконання: виселення через судового виконавця, стягнення орендної плати шляхом арешту заробітної плати або банківського рахунку, стягнення боргів за комунальні послуги шляхом примусового продажу. Для нас орендне право в Мюнхені не закінчується винесенням рішення, а закінчується надходженням коштів на рахунок або звільненням квартири.

Поширені запитання щодо орендного права в Мюнхені

Скільки коштують послуги адвоката з питань оренди житла в Мюнхені?

Перша оцінка вашої справи у KLAMERT & PARTNER є безкоштовною. Подальше консультування з питань орендного права в Мюнхені здійснюється після укладення договору про надання юридичних послуг — або за тарифами RVG на основі суми спору (зазвичай: річна сума чистої орендної плати без комунальних витрат), або за індивідуальною угодою про гонорар. Якщо у вас є поліс страхування правового захисту з модулем орендного права, ми беремо на себе подання запиту про покриття витрат. Практична інформація: у справах про виселення сума спору зазвичай становить річну орендну плату; витрати на обох адвокатів та судові витрати несе сторона, що програла справу.

Чи є дійсним повідомлення про розірвання договору через власні потреби, яке я отримав сьогодні?

Ймовірно, лише частково — багато повідомлень про розірвання договору через власні потреби, які надходять до нас, не відповідають вимогам щодо обґрунтування. Необхідні такі елементи: конкретне зазначення особи, для якої існує власна потреба; детальне обґрунтування цієї потреби; дотримання строку попередження (від трьох до дев’яти місяців залежно від тривалості оренди); посилання на право оскарження відповідно до § 574 Цивільного кодексу Німеччини (BGB). Ми безкоштовно перевіряємо повідомлення про розірвання договору оренди через власні потреби в рамках нашої первинної оцінки — орендарі в Мюнхені не повинні виселятися без попередньої перевірки.

На скільки може зрости орендна плата в Мюнхені?

У діючих договорах оренди у Мюнхені встановлено обмеження на підвищення орендної плати на 15 відсотків протягом трьох років до рівня місцевої порівняльної орендної плати (ст. 558 ч. 3 Цивільного кодексу Німеччини у поєднанні з Баварським розпорядженням про обмеження підвищення орендної плати). Для новоукладених договорів оренди застосовується обмеження зростання орендної плати: не більше ніж на десять відсотків вище за місцеву порівняльну орендну плату (§ 556d Цивільного кодексу Німеччини). Визначальним для розрахунку є Мюнхенський орендний індекс, який регулярно оновлюється. Додатково нараховуються витрати на модернізацію, однак вони пов’язані зі строгими формальними вимогами.

Мій орендар не платить — коли я можу розірвати договір без попередження?

У разі прострочення сплати двох послідовних місячних орендних платежів (повністю або значною частиною) або у разі прострочення сплати двох місячних орендних платежів протягом тривалішого періоду, що перевищує два місяці (§ 543 абз. 2 п. 3 Цивільного кодексу Німеччини). Важливо: ми практично завжди рекомендуємо одночасно подати позов про розірвання договору в порядку загального розірвання — розірвання без попередження може бути скасоване у разі сплати орендарем орендної плати за пільговий період, а розірвання в порядку загального розірвання — ні. Ця подвійна стратегія добре зарекомендувала себе в окружному суді Мюнхена.

Чи можу я зменшити орендну плату, якщо орендодавець не реагує?

Так, але лише після письмового повідомлення про недоліки з зазначенням строку. Зниження орендної плати відбувається автоматично — його розмір залежить від ступеня порушення (таблиця зниження орендної плати, у разі спору — висновок експерта). Хто зменшує орендну плату без попередження або зменшує її надто сильно, ризикує отримати повідомлення про розірвання договору через прострочення платежу. Ми рекомендуємо застосовувати консервативні ставки зменшення орендної плати, а в разі сумнівів — звернутися за юридичною консультацією перед першим зменшенням орендної плати.

Які косметичні ремонтні роботи я дійсно повинен виконати перед виселенням?

Часто значно менше, ніж вимагає орендодавець. Згідно з судовою практикою Федерального верховного суду (BGH) за останні 20 років, положення про косметичний ремонт у багатьох випадках є недійсними — зокрема, жорсткі графіки термінів, положення про частку витрат та зобов’язання щодо капітального ремонту в договорах оренди 1990-х та 2000-х років. Ми перевіряємо договори оренди в Мюнхені перед виселенням і повідомляємо вам, скільки ви насправді винні — це часто дозволяє заощадити кілька тисяч євро.

Де знаходиться Районний суд Мюнхена з питань оренди?

Районний суд Мюнхена, відділ з житлових спорів, розташований за адресою: Pacellistraße 5, 80333 Мюнхен, у центрі міста. Поштова адреса така сама. Дістатися можна на метро (станції Karlsplatz/Stachus, Odeonsplatz), приміській залізниці (станція Karlsplatz/Stachus) та кількома трамвайними лініями. Від нашої контори за адресою Pettenkoferstraße 37 ви дістанетеся туди приблизно за десять хвилин.

Скільки часу триває розгляд позову про виселення в Мюнхені?

Від моменту отримання позову до винесення рішення суду першої інстанції зазвичай проходить від чотирьох до восьми місяців. З урахуванням строку на виселення (від трьох до шести місяців, у виняткових випадках — довше) та примусового виконання орендодавці можуть розраховувати, що в середньому від подання позову до фактичного виселення пройде від десяти до дванадцяти місяців. У разі оскарження орендарем рішення з подачею апеляції розгляд справи може значно затягнутися. Орендодавці, які хочуть швидко домогтися виселення відповідно до орендного права Мюнхена, повинні з самого початку правильно оформити позов.

Чи можу я, як орендар, оскаржити підвищення орендної плати?

Підвищення орендної плати відповідно до § 558 Цивільного кодексу Німеччини (BGB) вимагає вашої згоди — у вас є два місяці, щоб її надати або відмовити. Якщо ви відмовите, орендодавець подасть позов про примусове отримання згоди. Ми безкоштовно перевіряємо вимоги щодо підвищення орендної плати в рамках первинної оцінки: посилання на орендний індекс або три порівнянні квартири, правильне обґрунтування, дотримання граничного рівня підвищення, 15-місячний термін очікування з моменту останнього підвищення. Значна частина підвищень, які ми перевірили, була, принаймні частково, недійсна.

У чому полягає різниця між законодавством про оренду та законодавством про власність на житло (WEG)?

Орендне право регулює відносини між орендодавцем та орендарем (§§ 535 і наступні Цивільного кодексу Німеччини). Закон про житлову власність (WEG) регулює відносини між власниками у співвласницькій спільноті (Закон про житлову власність, WEG). Той, хто здає в оренду квартиру у Мюнхені, перебуває в обох правових відносинах — як орендодавець стосовно орендаря та як власник стосовно співвласників. Ми надаємо консультації в обох галузях права та бачимо точки перетину — наприклад, коли заборгованість за комунальні послуги має бути перекладена на орендну плату або рішення про реконструкцію стосуються орендованої квартири.

Чи потрібен мені адвокат для зборів власників?

До зборів — рідко, після них — іноді. До зборів ми можемо перевірити проекти рішень та підготувати аргументи, особливо щодо спірних питань, пов’язаних із реконструкцією або діяльністю управителя. Після зборів питання стає конкретнішим: оскарження рішення має бути подане протягом одного місяця (§ 45 WEG). Якщо протокол буде готовий лише через три тижні, у вас залишиться лише тиждень для подання позову — ми рекомендуємо звернутися за консультацією якомога раніше.

Що робити, якщо управитель не реагує?

Управитель співвласників несе відповідальність перед співвласниками та окремими власниками за належне управління. У разі неодноразового порушення обов’язків договір з управителем може бути розірваний з поважної причини, а на зборах співвласників управителя можна відкликати. Ми застосовуємо до управителів заходи правового тиску або готуємо рішення про відкликання — у Мюнхені, де існує безліч невеликих співвласницьких спільнот, це є актуальною темою.

Безкоштовна первинна консультація з вашим адвокатом з питань орендного права в Мюнхені

Опишіть нам свою ситуацію у двох-трьох реченнях — ми без зобов’язань перевіримо, які права ви маєте та які терміни наразі діють. Онлайн через нашу контактну форму, за телефоном 089 540 239 0 або особисто за адресою Pettenkoferstraße 37 біля Терезієнвізе в Мюнхені. У разі розірвання договору оренди через власні потреби, позову про виселення, підвищення орендної плати або гострого питання щодо дефектів ми зв’яжемося з вами протягом одного робочого дня. Орендне право в Мюнхені у KLAMERT & PARTNER орієнтоване на обидві сторони — орендарів та орендодавців — і є частиною нашого загального профілю: гроші, золото, нерухомість. Ми представляємо обидві сторони, але ніколи обидві сторони однієї справи. Відповідальні партнери з питань орендного права: Маркус Кламерт та Марк Фрей. Питання, що стосуються закону про співвласність у багатоквартирних будинках (WEG), розглядаються спільно з Йоганнесом Гетцем.