Адвокат по вопросам аренды
Мюнхен —
для арендаторов и арендодателей

Когда вам понадобится адвокат по вопросам аренды в Мюнхене?

Жилищное право Мюнхена имеет свои особенности. В отличие от многих средних городов Германии, жилье здесь дефицитно, дорого и политически острое — и именно поэтому споры по вопросам аренды так часто попадают в окружной суд Мюнхена, как это вряд ли можно увидеть в каком-либо другом немецком городе. Арендаторы борются за сохранение квартиры, уровень арендной платы за которую уже невозможно найти на свободном рынке. Арендодатели хотят использовать недвижимость, которую они приобрели двадцать лет назад. У обеих сторон есть веские причины — и обеим сторонам, если конфликт обостряется, нужна юридическая консультация от специалиста, знакомого с их позицией.

В KLAMERT & PARTNER мы сознательно консультируем обе стороны — не в одном и том же деле, но в одной и той же правовой сфере. Такая двойная перспектива дает практическое преимущество в сфере жилищного права Мюнхена: тот, кто выступает в суде в качестве адвоката арендатора, знает, как аргументирует сторона арендодателя. Тот, кто консультирует арендодателей, знает возражения, которые обычно выдвигают адвокаты арендаторов. На мюнхенском рынке жилья с ограничением роста арендной платы, предельным уровнем арендной платы, уставами о сохранении жилого фонда и защитой социального окружения эта осведомленность об обеих сторонах особенно ценна — схемы аргументации остаются неизменными на протяжении десятилетий, а решающим фактором является их применение в конкретном случае.

Типичные вопросы, с которыми к нам обращаются клиенты:

• Арендатор: Сегодня пришло уведомление о расторжении договора аренды по причине личных нужд с 31 декабря — имеет ли оно вообще юридическую силу?
• Арендодатель: Мой арендатор не платит аренду уже два месяца — когда я могу расторгнуть договор без предварительного уведомления?
• Арендатор: на наружной стене уже три месяца появляется плесень, а арендодатель не реагирует — на какую сумму я могу уменьшить арендную плату?
• Арендодатель: Я планирую повысить арендную плату в соответствии с прейскурантом — какой установлен официальный срок?
• Арендатор: В договоре есть пункт о косметическом ремонте, выполнение которого арендодатель требует при выезде — обязан ли я это делать?
• Арендодатель: Арендатор незаконно сдавал жилье в субаренду — могу ли я одновременно потребовать возмещения ущерба и расторгнуть договор?
• WEG: На собрании собственников большинством голосов было принято решение о проведении дорогостоящего ремонта — могу ли я обжаловать это решение?

Законодательство о найме для арендаторов — ваши права в Мюнхене

Арендаторы в Мюнхене находятся в условиях рынка, характеризующегося структурным давлением: при средней рыночной арендной плате, значительно превышающей установленный предельный уровень, и наличии очередей на любую более-менее доступную квартиру, вопрос о том, удастся ли сохранить нынешнюю квартиру, зачастую становится важнее всего остального. Как адвокаты по жилищному праву в Мюнхене, мы представляем интересы арендаторов именно в тех ситуациях, которые наиболее часто встречаются в городе.

Ограничение роста арендной платы и мюнхенский индекс арендной платы

Мюнхен является регионом с напряженной ситуацией на рынке жилья — ограничение роста арендной платы в соответствии со статьями 556d и далее Гражданского кодекса Германии (BGB) действует с 2015 года и неоднократно продлевалось. В отношении вновь заключаемых договоров аренды действует следующее правило: арендная плата не может превышать обычную для данного региона сравнительную арендную плату более чем на десять процентов. Арендатор, считающий, что он переплачивает, может подать квалифицированную жалобу в соответствии со ст. 556g п. 2 Гражданского кодекса Германии (BGB) — после чего переплаченная сумма подлежит возврату. Ориентиром для расчета служит мюнхенский индекс арендной платы, публикуемый городским советом Мюнхена.

Расторжение договора аренды по собственным потребностям — формальные препятствия

С точки зрения арендаторов, почти каждую неделю мы получаем уведомления о расторжении договора аренды по причине личной необходимости в Мюнхене. Большинство таких уведомлений с формальной точки зрения не так безупречны, как полагают их получатели в первом порыве паники. Мы проверяем: конкретное указание лица, для которого существует собственная потребность (§ 573 абз. 2 п. 2 ГК), обоснование потребности, соблюдение надлежащего срока расторжения договора в соответствии с § 573c ГК (от трех до девяти месяцев в зависимости от срока аренды), возможность применения положения о тяжелых жизненных обстоятельствах в соответствии со § 574 ГК (в частности, для пожилых арендаторов, арендаторов с хроническими заболеваниями, арендаторов, которые, как доказано, не могут найти сопоставимое жилье в Мюнхене).

Снижение арендной платы в случае наличия недостатков

Плесень, отключение отопления, шум из квартиры выше, неисправные окна — в случае любого из этих недостатков арендная плата может быть уменьшена в соответствии со статьёй 536 Гражданского кодекса Германии (BGB), если арендодатель знает о данном недостатке и не устраняет его в разумные сроки. Размер уменьшения арендной платы зависит от степени ущерба — мы оцениваем его на основе общепринятых таблиц уменьшения арендной платы. Важно: о недостатках необходимо сообщать в письменной форме, в идеале с приложением фотографий и указанием срока устранения.

Косметический ремонт и выезд

Положения о косметическом ремонте в договорах аренды в различных вариантах признаются недействительными в соответствии с судебной практикой Федерального верховного суда (BGH) последних двадцати лет. Если арендатора при выезде просят покрасить стены, отполировать двери или сдать квартиру «в чистом виде», ему следует проверить договор аренды. В окружном суде Мюнхена мы регулярно сталкиваемся с договорами аренды 1990-х и 2000-х годов, содержащими положения, которые по современной судебной практике являются недействительными, — и с арендаторами, которые на протяжении десятилетий выполняли обязательства, которые на них вообще не распространяются.

Требование о повышении арендной платы

Арендодатели имеют право повышать арендную плату по действующим договорам в соответствии со статьёй 558 Гражданского кодекса Германии — до уровня, принятого в данном регионе, и не более чем на 20 процентов за три года (в Мюнхене предельное ограничение составляет даже 15 процентов). Требование о повышении арендной платы должно быть подано в письменной форме, обосновано (как правило, с помощью таблицы арендных ставок, данных о сопоставимых квартирах или экспертного заключения) и предусматривать двухмесячный срок для принятия решения. Мы проверяем требования о повышении арендной платы с формальной и материальной точек зрения — значительная часть проверенных нами требований, по крайней мере частично, не подлежала исполнению.

Законодательство об аренде для арендодателей — как защитить свои интересы

Арендодатели в Мюнхене делятся на две группы: частные владельцы, часто имеющие одну или две квартиры, полученные в наследство или приобретенные в качестве пенсионного обеспечения, и мелкие институциональные арендодатели. Обе группы сталкиваются с одной и той же основной проблемой: немецкое жилищное право разработано с учетом интересов арендаторов, а в Мюнхене к этому добавляется судебная практика, которая во многих случаях усиливает эту тенденцию. Тот, кто хочет действовать как арендодатель с уверенностью, не должен импровизировать в юридических вопросах.

Права арендодателя в случае просрочки платежа

Если арендатор задерживает уплату арендной платы за два последовательных месяца полностью или на значительную сумму, договор аренды может быть расторгнут без соблюдения срока уведомления (§ 543 п. 2 пп. 3 ГК ФРГ). То же самое применяется в случае задержки уплаты арендной платы за два месяца в течение периода, превышающего два месяца. Мы оформляем расторжение договора в соответствии с установленной формой, а в качестве альтернативы одновременно подаем заявление о расторжении договора в установленном порядке — согласно § 569 абз. 3 п. 2 ГК ФРГ, такое расторжение не может быть «исправлено» путем последующей оплаты задолженности. Практическая рекомендация: после вручения иска о выселении многие арендаторы неожиданно производят оплату. В случае расторжения договора без предварительного уведомления это может исправить ситуацию; в случае альтернативного расторжения договора в установленном порядке — нет.

Расторжение договора аренды для собственных нужд, оформленное в соответствии с требованиями

Со стороны арендодателя действует следующее правило: уведомление о расторжении договора аренды по причине собственной необходимости должно быть обоснованным по содержанию и правильным по форме. Мы составляем уведомления о расторжении договора аренды по причине личной необходимости с указанием конкретного лица, подробным обоснованием необходимости (площадь квартиры, личная жизненная ситуация, планируемое использование) и с учетом сроков уведомления. Ложное уведомление о расторжении договора аренды по причине личной необходимости может повлечь за собой требования арендатора о возмещении ущерба в размере пятизначной суммы — многие частные арендодатели в Мюнхене недооценивают этот риск в рамках арендного права.

Обеспечение юридической обоснованности повышения арендной платы

Мы составляем требования о повышении арендной платы таким образом, чтобы они были обоснованными по содержанию и не поддавались критике с формальной точки зрения: ссылка на таблицу арендных ставок или три сопоставимых квартиры, четкий расчет, срок для согласия, указание на право досрочного расторжения договора. В случае крупных жилых фондов мы сочетаем повышение арендной платы с распределением расходов на модернизацию в соответствии со статьей 559 Гражданского кодекса Германии (BGB) — и здесь также предъявляются высокие формальные требования к предварительному уведомлению, расчетам и периоду распределения расходов.

Сбор на модернизацию и реконструкцию

Ежегодно на аренду можно перекладывать восемь процентов затрат на модернизацию, но не более трех евро за квадратный метр в течение шести лет. При проведении энергоэффективной реконструкции мы проверяем применение положения о «тяжелых случаях» (§ 559 п. 4 Гражданского кодекса Германии) — оно актуально для клиентов с низким доходом и нередко приводит к тому, что взимание платы за модернизацию, по крайней мере временно, становится невозможным. В сфере арендного права Мюнхена с его высокими арендными ставками и политическим давлением в отношении модернизации этот детальный вопрос часто является решающим.

Проверка и составление договора аренды

Чаще всего арендодатели обращаются к нам не из-за возникшего спора, а в целях профилактики: нужно составить новый договор аренды, проверить действующий или включить в него право на досрочное расторжение. Мы разрабатываем договоры аренды с положениями об ограничении размера арендной платы, соглашениями о дифференцированной арендной плате, положениями о залоговой сумме и четкими положениями о косметическом ремонте, которые соответствуют текущей судебной практике Федерального верховного суда. Тот, кто проверяет договор до его подписания, в большинстве случаев впоследствии оказывается в гораздо более выгодном положении.

Расторжение договора аренды — собственные нужды, нарушение условий договора, требование письменной формы

В соответствии с жилищным правом Мюнхена расторжение договоров аренды является наиболее частым поводом для обращения к адвокату — как со стороны арендаторов, так и со стороны арендодателей. Правовая система ясна, но практика сложна. Мы проверяем уведомления о расторжении договора в четыре этапа: соблюдение требования о письменной форме в соответствии со ст. 568 ч. 1 Гражданского кодекса Германии (BGB), полномочия на представление интересов, существенное основание для расторжения, соблюдение сроков уведомления.

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Для расторжения договора аренды в обычном порядке арендодателем необходимо наличие обоснованного интереса (§ 573 ГК ФРГ). Наиболее распространёнными причинами являются собственные нужды, виновные нарушения договора со стороны арендатора, а также расторжение договора в целях использования имущества (если продолжение аренды приносит арендодателю существенные экономические убытки). В случае аренды жилых помещений без наличия обоснованного интереса расторжение договора в установленном порядке просто исключено — в этом заключается решающее отличие от права аренды коммерческих помещений.

Увольнение без предварительного уведомления

Расторжение договора без соблюдения срока уведомления в соответствии со статьёй 543 Гражданского кодекса Германии (BGB) возможно в случае просрочки платежей, использования объекта аренды с нарушением условий договора (шум, несанкционированная субаренда, использование не по назначению), оскорблений или угроз, а также в случае значительной угрозы для объекта аренды. На практике оно почти всегда сочетается с расторжением договора в установленном порядке — если суд не признает правомерность расторжения без соблюдения срока, то, по крайней мере, расторжение должно вступить в силу на следующий установленный срок.

Защита от увольнения и социальная оговорка

Даже в случае действительного расторжения договора арендатор может подать возражение в соответствии со статьёй 574 Гражданского кодекса Германии (BGB), если прекращение аренды повлечёт за собой для него, его семьи или другого члена домохозяйства такие тяготы, которые не могут быть оправданы даже с учётом законных интересов арендодателя. В мюнхенском жилищном праве данная норма о тяжелых обстоятельствах применяется на практике чаще, чем в других регионах — сама ситуация на рынке жилья может служить основанием для признания тяжелых обстоятельств, особенно в отношении пожилых арендаторов с длительным сроком аренды.

Сроки уведомления об увольнении

Стандартные сроки уведомления для арендодателя определяются в соответствии со статьёй 573c Гражданского кодекса Германии (BGB): три месяца при сроке аренды от одного до пяти лет, шесть месяцев — от пяти до восьми лет, девять месяцев — при сроке аренды от восьми лет и более. Для арендатора действует трехмесячный срок независимо от срока аренды. Важно: срок начинается с момента получения уведомления о расторжении договора — и «получение» означает: фактическое вручение в руки или нахождение в почтовом ящике. Задержка доставки переносит дату расторжения договора на целый месяц.

Снижение арендной платы и права в связи с дефектами

Снижение арендной платы в соответствии со статьёй 536 Гражданского кодекса Германии (BGB) происходит автоматически — подавать соответствующее заявление не требуется. Если у арендатора обнаружился дефект, существенно ограничивающий пригодность квартиры для проживания, с этого момента он больше не обязан выплачивать полную арендную плату. На практике все сложнее: о дефекте должен быть известен арендодателю, у арендодателя должен был быть срок для его устранения, а размер снижения арендной платы должен быть соразмерным — что в случае спора почти всегда становится вопросом доказательств.

Типичные недостатки и коэффициенты их снижения

Сбой отопления зимой (снижение арендной платы на 50–100 % в зависимости от степени серьезности), плесень в спальне (10–30 %), негерметичные окна (5–15 %), постоянный шум из соседней квартиры (10–25 %), ущерб от затопления (в зависимости от масштаба). Обычные таблицы снижения арендной платы служат ориентиром, но в каждом конкретном случае решающим фактором является экспертиза или оценка суда. Мы даем реалистичную оценку, поскольку слишком высокое снижение арендной платы влечет за собой риск внеочередного расторжения договора из-за просрочки платежей.

Уведомление о недостатках — форма и срок

Уведомление о дефектах следует направлять в письменной форме — достаточно электронного письма с подтверждением получения, хотя заказное письмо является более надежным вариантом. Содержание: описание дефекта, дата обнаружения, при необходимости фотографии, установление срока для устранения (как правило, 14 дней, в случае выхода из строя отопления зимой — 24–48 часов), оговорка о праве на уменьшение арендной платы и право на самостоятельное устранение дефекта. Тот, кто уменьшает арендную плату без уведомления, рискует расторжением договора.

Исполнение в порядке замещения

Если арендодатель, несмотря на уведомление, не устранит недостаток в разумный срок, арендатор может самостоятельно устранить недостаток и потребовать от арендодателя возмещения расходов (§ 536a п. 2 Гражданского кодекса Германии). Мы рекомендуем прибегать к самостоятельной устранению дефекта только после четкого установления срока и документирования — без надлежащей подготовки арендодатель может отказать в возмещении расходов. В сфере арендного права Мюнхена мы сталкиваемся с этим, прежде всего, в случаях с отоплением, повреждениями от воды и неисправностями лифтов.

Иск о выселении в районном суде Мюнхена

Иски о выселении, рассматриваемые в окружном суде Мюнхена, являются конечной стадией неразрешенных конфликтов между арендаторами и арендодателями. В данном случае обе стороны нуждаются в юридическом представительстве: арендаторы — потому что решение о выселении сопровождается установлением срока выселения и угрозой принудительного исполнения, а арендодатели — потому что процессуальная ошибка может отложить выселение на несколько месяцев.

Ход рассмотрения иска о выселении

Подача иска в районный суд Мюнхена (обладает предметной юрисдикцией по искам о выселении независимо от суммы спора), вручение искового заявления арендатору, подача ответа на иск в течение двух недель, ускоренное рассмотрение или предварительное письменное разбирательство, основное судебное заседание, вынесение решения. В случае просрочки платежа иск может быть урегулирован путем уплаты задолженности в течение льготного срока (два месяца с момента возбуждения дела) — однако в случае вспомогательного расторжения договора на обычных основаниях такое урегулирование не действует.

Срок выселения и принудительное исполнение

После вступления в силу судебного решения о выселении суд может предоставить срок для выселения (§ 721 Гражданского процессуального кодекса) — как правило, от трех до шести месяцев, а в Мюнхене в случаях особо тяжелого положения — и дольше. Только по истечении этого срока арендодатель поручает судебному приставу провести принудительное выселение. Так называемая «берлинская модель» — выселение с наложением ареста на мебель для погашения долга — в Мюнхене практически не применяется; более распространенным является обычное принудительное выселение.

Защита от иска о выселении (со стороны арендатора)

С точки зрения арендатора мы проверяем: наличие письменной формы уведомления о расторжении договора, полномочия представителя, существенные основания для расторжения, уплату в льготный срок при просрочке платежей, применение положений о чрезвычайных обстоятельствах в соответствии со статьёй 574 Гражданского кодекса Германии, а также приемлемость альтернативного жилья в Мюнхене. В случае пожилых арендаторов с длительным сроком аренды и ограничениями по здоровью часто удается договориться о рассрочке платежей или продлении срока выселения, что значительно откладывает дату выселения.

Законодательство о кондоминиумах и право собственности на квартиры

Закон о владении квартирами (WEG) тесно связан с мюнхенским законодательством об аренде, однако с юридической точки зрения представляет собой отдельную область. Владелец квартиры в Мюнхене имеет дело с сообществом собственников, управляющим и ежегодным собранием собственников — и регулярно сталкивается там с конфликтами, связанными с решениями о реконструкции, коммунальными платежами, правами на исключительное пользование или строительными изменениями.

Обжалование решения

Решения собрания собственников могут быть оспорены в течение одного месяца после проведения собрания (§ 45 Закона о владении жильем (WEG)). Частые причины: завышенные специальные взносы, решения о реконструкции без достаточных оснований, разрешение на строительные изменения, вознаграждение управляющего. Мы проверяем протоколы, приглашения и формулировки решений и подаем иск об обжаловании в окружной суд Мюнхена, который является центральным органом, компетентным по делам, связанным с WEG в Мюнхене.

Коммунальные платежи и специальные взносы

Владелец, не уплачивающий коммунальные взносы, рискует, согласно § 18 Закона о владении жильем (WEG), получить иски о возмещении ущерба от сообщества, а в крайнем случае — лишиться права собственности на квартиру. Мы представляем интересы владельцев, которым предъявляются требования об уплате коммунальных взносов, проверяем обоснованность решений и ведем переговоры о рассрочке платежей или снижении сумм — а также, с другой стороны, интересы управляющих компаний или сообществ, стремящихся взыскать просроченную задолженность.

Строительные изменения и права на специальное пользование

В Мюнхене для проведения строительных работ на объектах общей собственности (установка маркиз, кондиционеров, переоборудование дверей и окон, остекление балконов) почти всегда требуется решение собрания собственников. Мы предоставляем консультации по вопросам правильного принятия решений и представляем интересы клиентов в спорах, касающихся обязательств по восстановлению первоначального состояния.

Как работает ваш адвокат по вопросам аренды в Мюнхене — четыре шага

1. Бесплатная первичная оценка в течение 24 часов

Вы излагаете нам суть дела — через контактную форму, по телефону или лично по адресу Pettenkoferstraße 37. В течение одного рабочего дня мы свяжемся с вами и предоставим первоначальную оценку ситуации: какие права у вас имеются по существу, какие сроки истекают, целесообразно ли с экономической точки зрения обращаться в суд. На этом этапе у вас не возникнет никаких затрат — бесплатная первичная оценка является нашей стандартной услугой в сфере арендного права в Мюнхене перед каждым заключением договора о предоставлении юридических услуг.

2. Стратегия и внесудебные переговоры

После получения поручения мы анализируем договор аренды, уведомления о расторжении договора, напоминания, заявления о недостатках и материалы свидетелей. Мы разрабатываем конкретную стратегию: для арендаторов — часто отсрочка платежа с соглашением о рассрочке или возражение по причине тяжелого материального положения, для арендодателей — формальное усиление оснований для расторжения договора или одновременно, в качестве альтернативы, расторжение договора в обычном порядке. Большинство дел по аренде, которые мы ведем, удается решить во внесудебном порядке — письмо от адвоката часто меняет динамику переговоров.

3. Иск в районный суд Мюнхена

Если достичь соглашения не удается, мы подаем иск в районный суд Мюнхена (Amtsgericht München), расположенный по адресу: Pacellistraße 5, 80333 Мюнхен — именно этот суд рассматривает большинство споров, связанных с жильем, в городе. Мы знакомы с отдельными подразделениями и их стилем ведения переговоров. В сфере арендного права проигравшая сторона несет расходы обеих сторон — в отличие от трудового права. Мы открыто обсуждаем этот вопрос о распределении расходов до подачи иска, чтобы вы могли осознанно принять на себя риск, связанный с расходами.

4. Рассмотрение дела, вынесение решения и исполнение

Многие судебные разбирательства по вопросам аренды заканчиваются мировым соглашением — срок выселения в обмен на отказ от претензий, снижение арендной платы в обмен на устранение недостатков, повышение арендной платы в уменьшенном размере с немедленным вступлением в силу. Если же потребуется судебное решение, мы обеспечим его исполнение: выселение с помощью судебного пристава, взыскание арендной платы путем удержания из заработной платы или ареста счета, взыскание задолженности по коммунальным платежам путем принудительной продажи. Для нас право аренды в Мюнхене не заканчивается вынесением судебного решения, а заканчивается поступлением средств на счет или освобождением квартиры.

Часто задаваемые вопросы о праве аренды в Мюнхене

Сколько стоит услуга адвоката по вопросам арендного права в Мюнхене?

Первичная оценка вашего дела в KLAMERT & PARTNER осуществляется бесплатно. Дальнейшая консультация по вопросам арендного права в Мюнхене предоставляется после заключения договора о предоставлении юридических услуг — либо в соответствии с тарифами RVG на основе суммы спора (как правило, годовая сумма чистой арендной платы без коммунальных расходов), либо на основании индивидуальной договоренности об гонораре. При наличии полиса страхования правовой защиты с модулем «Арендное право» мы берем на себя оформление запроса о страховом покрытии. Практическая информация: в исках о выселении сумма спора обычно составляет годовую арендную плату; расходы на услуги обоих адвокатов и судебные издержки несет проигравшая сторона.

Является ли действительным расторжение договора аренды по причине личных нужд, уведомление о котором я получил сегодня?

Вероятно, лишь частично — многие уведомления о расторжении договора аренды по причине личной необходимости, которые поступают к нам, не выдерживают проверки в части обоснования. Необходимы: конкретное указание лица, для которого существует личная необходимость, подробное обоснование этой необходимости, соблюдение срока уведомления (от трех до девяти месяцев в зависимости от срока аренды), а также указание на право подачи возражения в соответствии со статьёй 574 Гражданского кодекса Германии. Мы бесплатно проверяем уведомления о расторжении договора аренды по причине личной необходимости в рамках нашей первичной оценки — арендаторы в Мюнхене не должны выселяться без проверки.

Насколько может вырасти арендная плата в Мюнхене?

В отношении действующих договоров аренды в Мюнхене установлен предел повышения арендной платы в размере 15 процентов за три года до уровня обычной рыночной арендной платы в данном регионе (ст. 558, п. 3 Гражданского кодекса Германии в совокупности с баварским постановлением о предельных значениях арендной платы). В отношении вновь заключаемых договоров аренды действует ограничение роста арендной платы: не более десяти процентов выше обычной для данного района арендной платы (§ 556d Гражданского кодекса Германии). Основой для расчета служит мюнхенский справочник арендных ставок, который регулярно обновляется. Дополнительные расходы на модернизацию начисляются отдельно, но при этом к ним предъявляются строгие формальные требования.

Мой арендатор не платит — когда я могу расторгнуть договор без предварительного уведомления?

В случае просрочки уплаты двух последовательных месячных арендных платежей (полностью или в значительной части) или в случае просрочки уплаты двух месячных арендных платежей в течение более длительного периода, превышающего два месяца (§ 543 п. 2 п. 3 ГК ФРГ). Важно: мы практически всегда рекомендуем одновременно подать заявление о расторжении договора в обычном порядке в качестве меры на всякий случай — расторжение договора без соблюдения срока уведомления может быть исправлено путем оплаты арендатором суммы за льготный период, в то время как расторжение в обычном порядке — нет. Эта двойная стратегия хорошо зарекомендовала себя в окружном суде Мюнхена.

Могу ли я добиться снижения арендной платы, если арендодатель не реагирует?

Да, но только после направления письменного уведомления о недостатках с указанием срока. Снижение арендной платы происходит автоматически — его размер зависит от степени ущерба (таблица снижения арендной платы, в спорных случаях — заключение эксперта). Тот, кто уменьшает арендную плату без уведомления или уменьшает ее на слишком большую сумму, рискует получить уведомление о расторжении договора из-за просрочки платежа. Мы рекомендуем применять консервативные ставки снижения арендной платы и, в случае сомнений, проконсультироваться с юристом перед первым уменьшением арендной платы.

Какие косметические ремонтные работы я действительно должен выполнить перед выездом?

Часто значительно меньше, чем требует арендодатель. В соответствии с судебной практикой Федерального верховного суда (BGH) последних 20 лет положения о косметическом ремонте во многих вариантах признаны недействительными — в частности, жесткие графики, положения о долевых расходах и обязательства по капитальному ремонту в договорах аренды 1990-х и 2000-х годов. Мы проверяем договоры аренды в Мюнхене перед выездом и сообщаем вам, что вы действительно должны — это часто позволяет сэкономить несколько тысяч евро.

Где находится районный суд Мюнхена по делам об аренде?

Районный суд Мюнхена, отдел по жилищным спорам, находится по адресу: Pacellistraße 5, 80333 Мюнхен, в центре города. Почтовый адрес тот же. До него можно добраться на метро (станции Karlsplatz/Stachus, Odeonsplatz), пригородном поезде (станция Karlsplatz/Stachus) и несколькими трамвайными линиями. От нашей конторы по адресу Pettenkoferstraße 37 вы доберётесь туда примерно за десять минут.

Сколько времени занимает рассмотрение иска о выселении в Мюнхене?

От момента подачи иска до вынесения решения суда первой инстанции обычно проходит от четырех до восьми месяцев. С учетом срока выселения (от трех до шести месяцев, в особых случаях — дольше) и процедуры принудительного исполнения арендодатели в среднем могут рассчитывать на то, что от подачи иска до фактического выселения пройдет от десяти до двенадцати месяцев. В случае обжалования арендатором решения в апелляционном порядке разбирательство может значительно затянуться. Арендодатель, желающий быстро добиться выселения в соответствии с жилищным правом Мюнхена, должен с самого начала правильно оформить иск.

Могу ли я, как арендатор, оспорить повышение арендной платы?

Повышение арендной платы в соответствии со статьёй 558 Гражданского кодекса Германии требует вашего согласия — у вас есть два месяца, чтобы дать или отказать в согласии. Если вы откажете, арендодатель подаст иск о получении вашего согласия. Мы бесплатно проверяем требования о повышении арендной платы в рамках первичной оценки: ссылка на таблицу арендных ставок или три сопоставимых квартиры, правильное обоснование, соблюдение предельного уровня, 15-месячный период ожидания с момента последнего повышения. Значительная часть проверенных нами повышений, по крайней мере частично, не подлежала исполнению.

В чём заключается разница между законодательством об аренде и законодательством о владении квартирами (WEG)?

Жилищное право регулирует отношения между арендодателем и арендатором (§§ 535 и далее Гражданского кодекса Германии). Закон о владении квартирами (WEG) регулирует отношения между собственниками в сообществе собственников (Закон о владении квартирами, WEG). Лицо, сдающее в аренду квартиру в Мюнхене, находится в обоих правовых отношениях — в качестве арендодателя по отношению к арендатору и в качестве собственника по отношению к сообществу собственников. Мы предоставляем консультации в обеих правовых областях и видим точки их пересечения — например, когда задолженность по коммунальным платежам должна быть переложена на арендаторов или когда решения о реконструкции затрагивают арендуемую квартиру.

Нужен ли мне адвокат для участия в собрании собственников?

До собрания — редко, после — иногда. До собрания мы можем изучить проекты решений и подготовить аргументы, особенно в случае спорных вопросов, касающихся ремонта или работы управляющего. После собрания вопрос становится более конкретным: обжалование решения должно быть подано в течение одного месяца (§ 45 WEG). У того, кто получает протокол только через три недели, остается всего одна неделя на подачу иска — мы рекомендуем своевременно обратиться за консультацией.

Что мне делать, если управляющий не отвечает?

Управляющий, назначенный в соответствии с Законом о владении недвижимостью (WEG), несет ответственность перед сообществом собственников и отдельными собственниками за надлежащее управление. В случае неоднократного нарушения обязанностей договор с управляющим может быть расторгнут по веской причине, а на собрании собственников управляющий может быть отстранен от должности. Мы оказываем давление на управляющих с помощью судебных исков или готовим решения об отстранении от должности — в Мюнхене, где насчитывается множество небольших сообществ собственников, это является актуальной темой.

Бесплатная первичная консультация с вашим адвокатом по вопросам арендного права в Мюнхене

Опишите нам свою ситуацию в двух-трех предложениях — мы бесплатно проверим, какие права у вас есть и какие сроки сейчас действуют. Онлайн через нашу контактную форму, по телефону 089 540 239 0 или лично по адресу Pettenkoferstraße 37 на Терезиенвизе в Мюнхене. В случае расторжения договора аренды по причине личной необходимости, иска о выселении, повышения арендной платы или острого вопроса о дефектах мы свяжемся с вами в течение одного рабочего дня. В KLAMERT & PARTNER право аренды в Мюнхене ориентировано на обе стороны — арендаторов и арендодателей — и встроено в наш общий профиль: деньги, золото, недвижимость. Мы представляем обе стороны, но никогда не представляем обе стороны одного и того же дела. Ответственные партнеры по жилищному праву: Маркус Кламерт и Марк Фрей. Вопросы, связанные с правом владельцев многоквартирных домов (WEG), рассматриваются совместно с Йоханнесом Гетцем.